AKTUELLES

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Nach einem Urteil des BGH vom 11.6.2021 (Az V ZR 234/19) ist ein Rückschnitt von auf das Nachbargrundstück überhängenden Ästen – vorbehaltlich etwaiger naturschutzrechtlicher Regelungen- selbst dann nicht ausgeschlossen, wenn dadurch ein Absterben des Baums oder der Verlust der Standfestigkeit droht.

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke. An der gemeinsamen Grundstücksgrenze befindet sich seit ca. 40 Jahren ein 15m hoher Baum. Dabei ragen die Äste des Baumes seit mindestens 20 Jahren auf das benachbarte Grundstück, so dass es dort zu Nadel- und Zapfenfall kommt. Nachdem der Nachbar den Eigentümer des Baums vergeblich zum Rückschnitt des Überhangs aufgefordert hatte, entfernte er selber den Überhang.

Der BGH hat entschieden, dass § 910 I S. 2 BGB, wonach der Eigentümer eines Grundstücks herüberhängende Äste abschneiden und behalten darf, wenn er dem Besitzer des Nachbargrundstücks zuvor vergeblich eine angemessene Frist zur Beseitigung bestimmt hatte, eine spezialgesetzliche und abschließende Regelung darstellt, die neben der unmittelbar durch den Überhang hervorgerufene Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung auch die mittelbare Beeinträchtigung durch das Abfallen von Laub und Nadeln erfasst.

Eine Verhältnismäßigkeits- oder Zumutbarkeitsprüfung sei gesetzlich nicht vorgesehen. Es widerspreche dem gesetzlichen Grundgedanken, wenn der durch den Überhang beeinträchtigte Nachbar vom Selbsthilferecht nur unter der Voraussetzung Gebrauch machen dürfte, dass das Abschneiden der Zweige die Standfestigkeit des Baums nicht gefährdet und auch nicht aus sonstigen Gründen zum Absterben des Baums führen kann.

Dr. Maria Hagenauer
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nach dem Urteil des BGH vom 03.02.2021 (Az.: VIII ZR 68/19) begründet allein das hohe Alter des Mieters ohne weitere Feststellungen zu den Folgen für den Mieter durch den erforderlichen Wohnungswechsel grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Neben dem berechtigten Interesse des Vermieters für eine (ordentliche) Kündigung hat das erkennende Gericht bei einem Widerspruch des Mieters zu prüfen, ob Här-tegründe vorliegen, die im Vergleich zu den berechtigten Interessen des Vermieters so schwerwiegend sind, dass eine unbefristete Fortsetzung des Mietvertrages ge-boten erscheint. Als solche Härtegründe werden meist das Alter und die soziale Verwurzelung des Mieters angesehen. In dem vorliegenden Fall hatte das Landge-richt ein seit 24 Jahren bestehendes Mietverhältnis mit einem 89 Jahre alten Mieter fortgesetzt.

Nach Auffassung des BGH könne jedoch allein ein fortgeschrittenes Alter eine sol-che Härte nicht begründen, da sich das Alter eines Menschen je nach Persönlich-keit und körperlicher sowie psychischer Verfassung unterschiedlich auswirkt. Viel-mehr seien konkrete Feststellungen zu den altersbedingten Erschwernissen erfor-derlich. Soweit der Mieter in diesem Zusammenhang eine tiefe soziale Verwurze-lung einwendet, so müsse er konkret vorbringen, ob soziale Kontakte in der Nach-barschaft gepflegt, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umge-bung erledigt werden bzw. ob der Mieter kulturelle, sportliche oder religiöse Veran-staltungen in der Nähe seiner Wohnung besucht oder andere Dienstleistungen in der Umgebung in Anspruch nimmt.

Pascal de Coulon
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Auch 2021 müssen viele geplante bzw. gebuchte Urlaubsreisen aufgrund der im-mer noch andauernden Corona- Pandemie abgesagt und storniert werden. Nicht immer erkannte der Reiseveranstalter eine kostenlose Stornierung an, sodass Reisende oftmals nur den anteiligen Reisepreis zurückerhielten. Das Amtsgericht Frankfurt entschied jedoch kürzlich zugunsten des Reisenden.

Nach Ansicht des Gerichts ist der Reisveranstalter zur Rückzahlung des kompletten Reisepreises verpflichtet, wenn der Kunde die gebuchte und vollständig bezahlte Reise vor Reisebeginn storniert und zu diesem Zeitpunkt bereits eine gewisse Wahrscheinlichkeit für eine gesundheitsgefährdende Ausbreitung des Coronavirus im Urlaubsgebiet bestand, wobei eine Reisewarnung für das Urlaubsgebiet hierfür nicht zwingende Voraussetzung ist.

Die Ausbreitung des Coronavirus stellt dann einen unvermeidbaren, außergewöhn-lichen Umstand dar, welcher es dem Reiseveranstalter untersagt, Stornierungsge-bühren zu erheben.
Bei der Abwägung spielt jedoch weiterhin die Zeitspanne zwischen Stornierungs-zeitpunkt und Reisebeginn eine wesentliche Rolle.
Weiter ist zu beachten, dass es sich bei der gebuchten Urlaubsreise um eine Pau-schalreise im Sinne der Vorschriften zum Reiserecht im BGB handeln muss.

Linda Heidemann
Rechtsanwältin

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH kann ein kürzerer Arbeits- oder Schulweg einen Eigenbedarfskündigungsgrund für den Vermieter darstellen.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Bezug des Objekts durch ihn oder seine Familienangehörigen vorliegen.

Ein solcher Grund liegt z.B. dann vor, wenn der Vermieter aus nachvollziehbaren Gründen, wie z.B. bei Veränderung seiner persönlichen Lebenssituation, seinen Wohnbedarf vergrößern/verkleinern möchte oder wenn die Wohnung durch seine Kinder genutzt werden soll, da diese einen eigenen Hausstand gründen möchten.

Einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses kann es auch darstellen, wenn sich durch den Bezug der Wohnung der Weg zur Arbeitsstätte des Vermieters oder der Schulweg seiner Kinder erheblich verkürzen würde (so BGH, Urteil vom 2.9.2020, VIII ZR 35/19).

Dr. Maria Hagenauer
Rechtsanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nach einer aktuellen Entscheidung des Amtsgerichts München vom 28.07.2020 (Aktenzeichen: 473 C 6285/20) ist der Ausspruch einer fristlosen Kündigung nach vorheriger Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter grundlos eine Besichtigung der Wohnung verweigert und der Vermieter einen berechtigten Grund zur Besichtigung hat.

In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter zunächst versucht, gemeinsam mit einem Wertgutachter die Mietwohnung zu besichtigen und ein Aufmaß zu erstellen. Darüber hinaus wollte der Vermieter die Rauchwarnmelder auf ihren ordnungsgemäßen Einbau und auf die ordnungsgemäße Wartung hin überprüfen. Der Mieter verweigerte die Besichtigung trotz mehrfacher Aufforderung mit der Begründung, die Wohnung sei nicht vorzeigbar.

Der Vermieter sprach eine fristlose Kündigung aus, das Gericht verurteilte den Mieter antragsgemäß zur Räumung. Nach Auffassung des Gerichts stellt die grundlose Verweigerung der Duldung der Besichtigung der Wohnung nach vorheriger Abmahnung einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses dar. Der Verweis auf den aktuellen Zustand der Wohnung rechtfertige allenfalls eine Terminverschiebung, keineswegs aber begründe dies ein dauerhaftes Besichtigungshindernis.

Hinweis:

Die Entscheidung zeigt unter Hinweis auf einige Entscheidungen des BGH und weiterer Instanzgerichte, dass der Mieter nicht zwingend vorher auf Duldung einer Besichtigung verklagt werden muss, sondern – nach Abmahnung – eine Kündigung gerechtfertigt ist. Voraussetzung ist, dass für den Vermieter ein berechtigter Grund zur Besichtigung vorliegt. Dies ist zum Beispiel auch bei der Verweigerung von notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Fall.
Demgegenüber hat der Mieter beispielsweise bei Erkrankung die Möglichkeit, einen Aufschub der Besichtigung zu erwirken.

Pascal de Coulon
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, auf Wunsch des Mieters einzelne Heizkörper im Mietobjekt stillzulegen.

Der Mieter hatte bemängelt, dass in der Heizkostenabrechnung Verbrauchseinheiten für die Heizung in Zimmern enthalten waren, die von ihm nicht beheizt werden.
Nun hat das Amtsgericht München entschieden, dass den Mietern gegen den Vermieter kein Anspruch auf Demontage, Verplombung oder Stilllegung nicht genutzter Heizkörper als mietvertragliche Nebenpflicht zusteht.

Es ist dem Vermieter nicht zumutbar, nach individuellen Wünschen der jeweiligen Mietpartei einzelne Heizkörper stillzulegen/zu verplomben.

Vielmehr besteht die umgekehrte Verpflichtung des Mieters, die gemieteten Räume im Rahmen seiner Obhutspflicht zu beheizen und zu belüften (AG München, Urteil vom 21.10.2020, Az 416 C 10714/20).

Dr. Maria Hagenauer
Rechtsanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Das Amtsgericht München hat in einer Entscheidung vom 29.09.2020 die sogenannte Gutschein-Lösung der in Pandemiezeiten geltenden Übergangsregelungen des Art. 240 § 5 EGBGB für verfassungsgemäß erachtet, sodass aus Sicht der Richterin die Veranstalter grundsätzlich das Recht haben, statt der Rückerstattung des Kaufpreises einen Gutschein in gleicher Höhe auszustellen.

Karten für Veranstaltungen, die vor Ausbruch der Pandemie im März 2020 gekauft wurden, können aufgrund der aktuellen Maßnahmen nicht genutzt werden, da sämtliche Unterhaltungsveranstaltungen abgesagt werden müssen.

Viele Veranstalter bieten deshalb Nachholtermine für ausgefallene Veranstaltungen an und stellen ihren Kunden Gutscheine aus. Hiergegen hatte ein Unternehmen geklagt und bestand auf die Rückzahlung des Kaufpreises.

Die Richterin am Amtsgericht München wies die Klage jedoch ab und bestätigte die sogenannte Gutschein-Lösung. Nach dieser Regelung können Veranstalter dem Ticketinhaber anstelle der Erstattung des Eintrittspreises einen Gutschein übergeben.

Die Norm sei verfassungsgemäß, da hierdurch die Verhinderung bzw. Verzögerung von drohenden Veranstalterinsolvenzen während der Pandemie als legitimes Ziel des Gesetzgebers verfolgt werde. Dies stelle in Verbindung mit Finanzhilfen ein geeignetes Mittel dar, Insolvenzen zu verhindern.

Wendet der Ticketinhaber jedoch einen Härtefall ein, weil er auf die Rückerstattung des Geldes dringend angewiesen ist, besteht in Ausnahmefällen auch ein Zahlungsanspruch gegen den Veranstalter.

Linda Heidemann
Rechtsanwältin

Staatliche angeordnete Schließungen als Mietmangel?

Der Mieter ist zur Reduzierung des Mietzinses berechtigt, wenn ein nicht nur unerheblicher Mangel der Mietsache vorliegt.

Ob coronabedingte Schließungen im Gewerberaummietrecht einen Mietmangel darstellen, ist in der Rechtsprechung umstritten. Das Landgericht München I stellt in einem Urteil vom 22.9.2020, Az 3 O 4495/20 fest, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn das Mietobjekt aufgrund staatlicher Anordnungen pandemiebedingt nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden kann. Das Landgericht München II hingegen führt in seinem Urteil vom 6.10.2020, Az 13 O 2044/20 aus, dass Gewerbemietern bei staatlich angeordneten Schließungen kein Anspruch auf eine Reduzierung der Miete zusteht.

Staatliche angeordnete Schließungen –Vermutung für Störung der Geschäftsgrundlage

Nun ist der Gesetzgeber tätig geworden und hat in Art 240 EGBGB § 7 neu eingefügt. Dieser stellt fest: Sind vermietete Grundstücke oder Geschäftsräume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Diese Reglung ist auf Pachtverträge entsprechend anwendbar.

Ist die Geschäftsgrundlage gestört, so führt dies zu einer Anpassung des Vertrages. Die Ausgestaltung der Anpassung, sei es über eine Minderung, eine Stundung oder sonstige Maßnahmen, ist einzelfallabhängig und den Verhandlungen der jeweiligen Parteien überlassen. Selbstverständlich ist es sinnvoll, sich vor solchen Verhandlungen fachkundigen Rat einzuholen.

Dr. Maria Hagenauer
Rechtsanwältin

Durch Änderungen in der Bayerischen Bauordnung können Grundstücke ab Februar 2021 mit geringerem Abstand zum Nachbargrundstück bebaut werden.

Ab 1.2.2021 gilt zur Berechnung der Abstände die 0,4-fache Wandhöhe. Damit muss bei einem Gebäude mit 10 Meter hohen Wänden nur noch 4 Meter Abstand zum Nachbargebäude eingehalten werden; bisher war es die einfache Wandhöhe, sprich 10 Meter.
Der Mindestabstand beträgt auch nach dem neuen Recht mindestens 3m.

Die Veränderung des Berechnungsschlüssels für Abstandsflächen soll zu mehr Innenraumverdichtung führen, mit dem Ziel, eine immer größere Ausbreitung im Außenbereich zu verhindern.

Folgen für Bauherren und Nachbarn

Die Verringerung der Abstandflächen bedeutet künftig für Bauherren, dass sie mehr Wohnraum auf weniger Fläche schaffen können. Für Nachbarn hat dies unter Umständen jedoch zur Folge, dass die Bebauung des Nachbarn größer ausfällt und enger an die Grundstücksgrenze heranrückt, was zu einer zunehmenden Verschattung des eigenen Grundstücks führen kann.

Gemeinden, die die zunehmende Innenraumverdichtung jedoch für ihr Gebiet als nicht wünschenswert erachten, können abweichende Abstandsflächensatzungen regeln. Von dieser Möglichkeit machen derzeit zahlreiche Gemeinden Gebrauch und regeln, dass es bei den bisher geltenden Abstandsflächenvorschriften verbleibt.

Sowohl Bauherren als auch Nachbarn, sobald sie Kenntnis von dem geplanten Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück erhalten, sollten sich daher zunächst bei der Gemeinde nach den jeweils gültigen Abstandsflächenvorschriften erkundigen und sich dann gegebenenfalls fachkundigen Rat einholen.

Verkürzte Verfahrensdauer

Da als weitere Neuerung vorgesehen ist, dass Baugenehmigungsanträge automatisch als genehmigt gelten, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten bearbeitet wurden, ist dem Eigentümer ein deutlich früherer Baubeginn als bisher möglich, so dass unter Umständen rasches Handeln notwendig ist.

Dr. Maria Hagenauer
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nach einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts München I vom 19.11.2020 (Aktenzeichen: 31 S 3302/20) stellen die Kosten für die Fällung abgestorbener oder Absterben der Bäume nebst deren Abfuhr und Entsorgung umlagefähige Betriebskosten dar.

Die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen gehört gemäß § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung zu den umlegbaren Kosten des Vermieters. In dem entschiedenen Fall wurde der Einwand des Mieters, wonach es sich bei den Baumfällkosten nicht um laufend entstehende Kosten, sondern um Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zur Beseitigung eines Mangels handelt, nicht berücksichtigt. Nach Auffassung des Landgerichts handelt es sich bei den Baumfällkosten zur Beseitigung von kranken, morschen oder abgestorbenen Bäumen um umlagefähige Kosten der Gartenpflege. Dass diese Kosten nur einmalig anfallen ändere nichts an der Umlagefähigkeit, da es nicht auf die Intervalle ankommt, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern allein darauf, ob konkrete Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen laufend ausgeführten Gartenpflege gehören.

Hinweis:

Problematisch erscheint dieses Ergebnis allerdings dann, wenn der Vermieter durch eine erforderliche Fällung abgestorbener bzw. absterbender Bäume lediglich seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt und dann aber eine Ersatzanpflanzung unterlässt, da der Mieter im Hinblick auf erhebliche – einmalig auftretende – Kosten einer Baumfällung grundsätzlich besonders schutzwürdig ist.

Der Vermieter tut also gut daran, sich im Rahmen einer ordnungsgemäßen, laufenden Gartenpflege auch um eine Erneuerung von Gehölzen zu kümmern, wenn er die Kosten der Fällung auf den Mieter umlegen will.

Pascal de Coulon
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein auf § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist nur dann formell wirksam, wenn mindestens drei Vergleichswohnungen benannt werden, die zum Zeitpunkt des Verlangens auch tatsächlich vermietet sind.

Das Landgericht Berlin wiederholt mit seinem Beschluss vom 18.08.2020 (Aktenzeichen: 67 S 129/20) noch einmal die strengen Voraussetzungen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. In dem entschiedenen Fall waren lediglich zwei der angegebenen Wohnungen aktuell vermietet, weshalb das Erhöhungsverlangen als formunwirksam betrachtet wurde.

Demnach müssten mindestens drei Wohnungen zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens vermietet sein. Das Gericht weist darauf hin, dass die mindestens drei angegebenen Vergleichsmieten überprüfbar und die Wohnungen vergleichbar sein müssen. Eine Überprüfung der Vergleichsmieten sei jedoch nur dann hinreichend möglich, wenn die Wohnungen auch tatsächlich vermietet sind und ein Mietzins erzielt wird.

Pascal de Coulon
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nach einer neuen Entscheidung des OLG Hamm vom 16.09.2020 (Az. 12 U 177/19) steht dem Unternehmer bei einer Fahrzeugreparatur auch für diejenigen Leistungen ein Zahlungsanspruch zu, die nicht unmittelbar zum Erfolg der Reparatur führten, sondern lediglich der Fehlersuche dienten.

Häufig verbringen Kunden Ihren PKW in die Werkstatt mit der Aussage, der Wagen springe schlecht an oder der Motor mache seltsame Geräusche. Ist die Fehlerursache unbekannt, ist es unerlässlich, zunächst danach zu suchen und entsprechende technische Prüfungen vorzunehmen, um sodann eine Reparatur durchführen zu können.

Naturgemäß müssen zuerst sämtliche in Frage kommenden Fehlerquellen überprüft und nacheinander so lange ausgeschaltet werden, bis im Regelfall die wirkliche Fehlerursache bestimmt werden kann.

Handelt die Werkstatt bei der Fehlersuche nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, was bedeutet, dass sie zunächst den wahrscheinlichsten Fehler untersucht und die für den Kunden günstigste Ursache ausschließt, muss diese Leistung, obwohl gerade kein Reparaturerfolg vorliegt, trotzdem bezahlt werden. Kann der Eigentümer des PKWs jedoch nachweisen, dass die Werkstatt gegen diese Vorge-hensweise verstoßen hat, also nicht die anerkannten Regeln der Technik zur Ursachenforschung angewendet hat, könnte der Vergütungsanspruch des Unternehmers entfallen.

Linda Heidemann
Rechtsanwältin

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